Seul face à la banque
Tu présentes ton dossier comme tu peux. Le conseiller dit non, sans dire pourquoi. Tu ne sais pas si c'est ton projet, ton taux d'endettement ou ta présentation. Alors tu attends.
Communauté privée · Club IMMO Élite
Investis dans l'immobilier sans avancer seul.
Ton premier bien, ou le suivant quand ta banque bloque : chaque semaine, tu poses tes questions à quelqu'un qui a signé 11 prêts.
18 lots à Toulouse
11 prêts bancaires
18 ans premier achat
Vidéo de présentation
Le Club Immo Élite
La présentation du club, en 2 minutes.
18 lots · 11 prêts Premier achat à 18 ans
18 ans
Premier achat, après 7 refus bancaires
18 lots
À Toulouse, financés par 11 prêts
4,2 M€
De patrimoine, 2,1 M€ empruntés
70 h
De formation incluses dans le club
Pourquoi tu bloques
Le problème, ce n'est pas ton salaire. C'est d'être seul au moment de décider.
Un achat immobilier t'engage sur 20 ans. Et au moment de décider, tu es seul : devant le banquier, devant l'annonce, devant le devis. C'est ce que je vois chez ceux qui n'achètent jamais. Et chez ceux qui n'achètent plus.
Des infos contradictoires partout
Une vidéo te dit LMNP, l'autre SCI. Un forum dit que c'est mort, un autre que c'est le moment. Personne ne regarde ta situation, tes chiffres, ta ville.
La peur de se tromper pour 20 ans
Un mauvais DPE, un devis qui double, un choix fiscal qui coûte des milliers d'euros chaque année. Sans quelqu'un pour relire, chaque étape devient un pari.
Déjà propriétaire ?
Tu as 1, 2 ou 3 biens. Ta banque parle de 35 % d'endettement et le prêt suivant ne passe plus. Ce mur, c'est celui que je connais le mieux : 11 prêts, et autant de dossiers à défendre.
Le club s'adresse autant à toi qu'à celui qui prépare son premier achat. Le module financement et le module structuration sont faits pour ce moment précis.Un marché concurrentiel
Les bonnes affaires partent vite. Sans méthode pour sourcer et négocier, tu te bats contre tous les autres acheteurs.
Un financement durci
Taux d'usure, 35 % d'endettement, bilans exigés. Sans comprendre la logique de la banque, tu enchaînes les refus.
Des artisans peu scrupuleux
Devis gonflés, malfaçons, chantier abandonné. Un budget travaux mal cadré mange toute la rentabilité.
Un mauvais choix fiscal
La même opération peut être rentable sous un régime et déficitaire sous un autre. Choisir au feeling se paie chaque année.
DPE et loi climat
Certains biens classés F ou G ne se louent plus. Mal acheter, c'est un bien impossible à louer ou à revendre sans gros travaux.
Les sinistres en copropriété
Infiltrations, voisins, syndic défaillant. Un seul sinistre peut coûter des mois de stress si tu ne sais pas comment réagir.
Qui te parle
De lycéen timide à 18 lots à Toulouse.
Mattéo PinsaultInvestisseur, Toulouse
Le mec sur la photo, c'est moi. J'ai démarré là où tu es peut-être aujourd'hui : aucun réseau dans l'immobilier, pas d'apport, et un entourage qui n'y croyait pas. « Arrête tes bêtises. » « Redescends sur terre. » « Tu vas tout perdre. » Je l'ai entendu pendant des années.
15 ans
Premiers essais en e-commerce.
16 ans
Je crée mon agence de communication. Deux ans de travail pour mettre un apport de côté.
18 ans · 23 septembre 2019
Aucun banquier ne me suit : trop jeune, pas assez de bilans. Je prends un CDI pour les rassurer. Après 7 refus bancaires et un notaire qui ne voulait pas signer à cause de mon âge, je signe mon premier appartement. 100 640 € empruntés. Un mois après la mise en location courte durée : 1 649 € générés.
Un an et demi plus tard
Un 40 m² avec une cave de la même surface en dessous. Je le découpe en 2 studios. Mon premier vrai chantier, celui où je suis entré dans le dur.
2023
Premier immeuble en mono-propriété en janvier. Le deuxième cinq mois plus tard, celui que j'ai surélevé de 2 étages au cœur de Toulouse.
Aujourd'hui
18 lots, 11 prêts bancaires, 2,1 M€ empruntés, environ 4,2 M€ de patrimoine. En location courte durée depuis 2019. Tout est géré en interne, à travers plusieurs sociétés.
Si je te raconte ça, ce n'est pas par fierté. C'est pour que tu voies ce que ça demande, et ce que ça aurait changé d'avoir quelqu'un à qui poser la question avant de signer.
Étude de cas, en transparence
Mon premier studio : 102 639 €, dans le détail.
Le bien qui a tout déclenché. Chiffres exacts, photos réelles.
- Acquisition
- Septembre 2019
- Quartier
- Bonnefoy, Toulouse
- Surface
- 28 m² au sol · 21 m² Carrez
- Type
- Studio rénové, location courte durée
Prix d'achat, dont 7 000 € d'agence80 500 €
Frais de notaire7 500 €
Frais de dossier bancaire500 €
Travaux de rénovation12 639 €
Ameublement complet1 500 €
Coût total de l'opération102 639 €
dont emprunté100 640 €
1 649 €
générés le premier mois, en location courte durée
+1 100 €
net par mois aujourd'hui
Vérifiable par n'importe qui
La structure derrière le patrimoine.
Voici la cartographie de mes sociétés, telle que tu la retrouves sur societe.com. Chaque structure est active et déclarée. Le but : acheter des biens de plus en plus gros, en gardant la main sur la fiscalité, la transmission et l'accès au crédit. C'est ce que je t'apprends à construire dans le module 09.
Source publique : societe.com
Ce qu'il y a dans le club
Un accès à moi chaque semaine. Et à tout ce que je sais.
La formation est un argument, pas le produit. Le produit, c'est de ne plus décider seul : un live chaque semaine, un verdict chiffré sur chaque annonce que tu postes, et des outils prêts à l'emploi.
La formation complète
9 modules et 8 modules complémentaires. Plus de 70 heures, de la recherche du bien à la fiscalité. Tout est ouvert dès ton arrivée, avec un parcours de 12 semaines pour savoir par où commencer.
Le live hebdomadaire
60 à 90 minutes avec moi, chaque semaine. Tes questions, des annonces analysées en direct, des dossiers bancaires relus ligne par ligne.
Le hot seat mensuel
Une fois par mois, 2 ou 3 membres exposent leur dossier devant le groupe. Ou un cas pratique qu'on traite ensemble, de l'annonce au financement.
Le fil d'analyse de biens
Tu postes une annonce avec tes chiffres : prix, surface, travaux, loyer visé. Tu reçois un verdict chiffré sous 48 heures, et le regard des autres membres.
La boîte à outils
Excel de rentabilité, modèle de dossier bancaire, scripts de rendez-vous banque, baux, lettres types. Les documents que j'utilise, prêts à remplir.
Les replays
Tous les lives, enregistrés et classés par thème : financement, sourcing, travaux, exploitation, fiscalité. Tu rates un live, tu ne rates rien.
Les niveaux
Les membres actifs montent de niveau en aidant les autres dans le fil. Chaque palier débloque un bonus, dont mes vrais dossiers bancaires, anonymisés, puis un appel individuel avec moi, et pour les derniers niveaux, une journée terrain à Toulouse. La formation, elle, reste ouverte à tous dès le premier jour.
Une semaine dans le club
Concrètement, voilà ta semaine.
Pas un catalogue de vidéos qu'on ouvre une fois. Un rythme, pour que ton projet avance toutes les semaines.
Lundi
L'objectif de la semaine
Je poste l'objectif. Tu réponds avec le tien : un dossier à finir, 3 annonces à trouver, un rendez-vous banque à préparer.
Le soir du live
60 à 90 minutes avec moi
Tu poses tes questions. On analyse les annonces du fil en direct. On relit un dossier bancaire ligne par ligne.
Toute la semaine
Le fil d'analyse
Tu tombes sur une annonce. Tu la postes avec le modèle. Verdict chiffré sous 48 h, et les retours de ceux qui avancent en même temps que toi.
Vendredi
Les victoires
Offre acceptée, accord de prêt, compromis signé, dossier bouclé. Tu vois ce qui marche, et tu postes la tienne.
Le dernier live du mois est un hot seat : 2 ou 3 membres passent leur dossier devant le groupe. Tous les lives sont enregistrés et rangés dans les replays.
La formation incluse
70 heures pour couvrir les 4 piliers.
Tu ne peux pas être bon partout en partant de zéro. Mais tu peux apprendre les 4 disciplines qui font l'essentiel du chemin entre toi et ton premier loyer.
1
Dénicher et négocier
La bonne affaire se fait à l'achat : cibler, chiffrer, négocier avant de signer.
2
Le levier bancaire
Comprendre la logique de risque des banques et présenter un dossier qu'elles lisent.
3
Piloter les travaux
Devis, artisans, suivi de chantier : les travaux conditionnent ta rentabilité finale.
4
Exploiter et optimiser
Courte durée, longue durée ou colocation, et le régime fiscal qui va avec.
Les 9 modules
Le détail s'ouvre au clic- Pourquoi investir maintenant, et comment retourner le contexte à ton avantage
- Les différentes manières de gagner de l'argent en immobilier
- Le processus d'enrichissement dont peu de gens parlent
- Définir ton objectif patrimonial à 5 ans
- Identifier un secteur géographique propice et rentable
- Étudier ta capacité d'emprunt pour cadrer ta recherche
- Déceler les annonces à haut potentiel
- Calculer la rentabilité et faire ton prévisionnel
- Garder un temps d'avance sur le marché
- La chronologie complète d'un dossier notarial
- Promesse de vente : la théorie, et l'analyse d'une de mes promesses
- Zoom sur les conditions suspensives
- Les techniques pour réduire tes frais de notaire
- Comment éviter le dépôt de garantie
- Le fonctionnement des banques et des organismes de crédit
- Définir une stratégie viable, et la chronologie d'un dossier
- Monter et structurer un dossier de A à Z, théorie et pratique
- Mes scripts exacts pour les rendez-vous bancaires
- Les objections des banquiers, et comment y répondre
- Les éléments à négocier pour obtenir les meilleures conditions
- La composition d'un dossier bancaire, élément par élément
- Comment dépasser les 35 % d'endettement
- Les bases du bâtiment à connaître absolument
- Les phases préparatoires d'un chantier
- Trouver de bons artisans, analyser et négocier les devis
- Estimer tes travaux au plus juste
- Mettre en place un suivi de chantier efficace
- Les étapes d'une rénovation complète
- Garder une relation saine avec tes artisans
- Les points de contrôle pendant et à la fin du chantier
- Réduire tes coûts de rénovation
- Courte durée ou longue durée : fonctionnement et avantages
- Le cadre légal et les obligations en 2026
- Obtenir les autorisations auprès de ta commune
- Créer tes annonces Airbnb et Booking de A à Z
- Paramétrer annonces et calendriers pour maximiser le remplissage
- Accueillir tes premiers voyageurs et obtenir d'excellents commentaires
- Synchroniser tes annonces entre plateformes
- Construire un système automatisé : messages, ménage, accueil
- Gérer les litiges voyageurs
- Le cadre fiscal complet de la location courte durée
- Nu ou meublé : quel régime choisir
- Commercialiser ton bien pour minimiser le risque
- Louer plus cher que ton marché
- Organiser tes visites et sélectionner les dossiers
- Gérer les locataires mauvais payeurs
- Les spécificités fiscales et juridiques du marchand de biens
- Trouver les biens éligibles à la revente rapide
- Les pièges du statut
- Mes propres opérations décortiquées
- Nom propre, SCI à l'IR ou à l'IS, SARL de famille : choisir
- Mettre en place une holding pour continuer à acheter
- Optimiser la transmission de ton patrimoine
- La fiscalité avancée : LMNP réel, micro-BIC, IS
Les 8 modules complémentaires
Pour aller plus loinLa visite de mon chantier de surélévation de 2 étages, au centre de Toulouse. Toutes les étapes, de l'étude de faisabilité à la livraison.
Comment fonctionnent les promoteurs, les pièges, les erreurs à éviter, comment traiter avec eux et avec qui s'associer.
Loi climat, DPE, DTG, PPT, audit énergétique : ce qu'il faut savoir depuis le 1er janvier 2024 pour ne pas acheter un bien impossible à louer.
La même opération peut être rentable ou ruineuse selon le choix fiscal. Comment choisir, et comment en parler à ton comptable.
Composer avec le taux d'endettement et le taux d'usure pour continuer à acheter : les leviers que j'ai utilisés pour enchaîner 11 prêts.
Je t'emmène sur plusieurs de mes chantiers et je te raconte les difficultés rencontrées et les erreurs commises, pour que tu les évites.
Voisins, syndic, infiltrations : comment résoudre ces situations sans y laisser des mois. Vécu et raconté.
PDF, Excel de calcul de rentabilité, modèles de baux, scripts banquier, lettres types. Tout ce qu'il te faut, prêt à l'emploi.
Avant d'aller plus loin
Pour toi si. Pas pour toi si.
Sois honnête avec toi-même, autant que je le suis sur cette page.
Pour toi si
- Tu veux acheter ton premier bien dans les 6 à 18 mois, et tu ne sais pas par où commencer.
- Tu as déjà 1 à 3 biens, ta banque parle de 35 % d'endettement, et tu veux continuer.
- Tu gagnes entre 1 800 et 4 000 € net par mois, avec peu ou pas d'apport.
- Tu as peur de la banque, et tu préfères préparer ton dossier avec quelqu'un qui en a défendu 11.
- Tu es prêt à poster tes annonces et à te faire relire, plutôt qu'à regarder des vidéos en silence.
Pas pour toi si
- Tu cherches une méthode pour devenir rentier en 3 mois sans rien faire.
- Tu ne veux ni monter ton dossier, ni rencontrer des banques.
- Tu veux de la théorie, pas de la mise en pratique sur ton cas.
- Tu n'as pas le temps de venir au live, ni d'en regarder le replay.
- Tu attends que quelqu'un investisse à ta place.
Ils ont franchi le pas
Des salariés, des revenus moyens, un premier ou un énième achat.
J'étais bloquée à 35 % d'endettement depuis 2 ans. La technique de Mattéo m'a permis de débloquer mon 3e financement et d'enchaîner sur un immeuble de rapport.
SC
Sophie C.3e investissement · 1 920 € net/mois
Après deux refus de ma banque, j'ai appliqué la méthode dossier de Mattéo et j'ai eu un accord de principe en 10 jours pour mon 1er achat.
JP
Jean-Philippe M.1er achat · 1 850 € net/mois
28 ans, 1er achat. Sans la méthode de Mattéo, je n'aurais jamais osé présenter mon dossier. Aujourd'hui propriétaire, et je négocie déjà le 2e.
TL
Thomas L.1er achat · 1 750 € net/mois
J'ai gagné des mois de galère avec les bons interlocuteurs bancaires. Le tableau « quelle banque pour quel profil » vaut à lui seul le prix de la formation.
AM
Aurélie M.2e investissement · 1 980 € net/mois
Témoignages d'élèves de la formation IMMO Élite. Les résultats dépendent de la situation de chacun.
L'offre
Rejoindre le Club IMMO Élite.
Un seul abonnement. Tout est dedans.
Club IMMO ÉliteCommunauté privée sur Skool
Accès immédiat
97 €par mois, TTC
12 mois d'engagement, soit 1 164 € la première année. Ensuite, abonnement mensuel résiliable à tout moment.
- La formation complète : 9 modules et 8 compléments, plus de 70 heures
- Un live chaque semaine, 60 à 90 minutes avec moi
- Un hot seat ou un cas pratique chaque mois
- Le fil d'analyse de biens, verdict chiffré sous 48 h
- La boîte à outils : Excel, dossier bancaire, scripts, baux, lettres types
- Tous les replays, classés par thème
- Les bonus de niveau, dont mes dossiers bancaires anonymisés
97 € par mois TTC, engagement de 12 mois. Le paiement se fait sur une page sécurisée Stripe, où tu acceptes les CGV. Après les 12 premiers mois, tu résilies en ligne depuis ton portail client, quand tu veux.
Paiement sécurisé Stripe
Facture automatique
Invitation Skool par e-mail
Tu hésites ? Réserve un appel offert de 30 minutes, on regarde ta situation ensemble.
Et après le paiement ?
Quatre étapes, et tu es dans le club.
01
Tu paies sur Stripe
Paiement sécurisé par carte. Tu reçois ta facture par e-mail dans la foulée.
02
Tu reçois ton invitation
Je t'envoie ton invitation au groupe privé Skool par e-mail, sous 24 h ouvrées.
03
Tu acceptes l'invitation
Tu crées ton compte Skool en deux minutes, sur ordinateur ou sur mobile.
04
Tu regardes « Commence ici »
La vidéo d'accueil, le programme de 12 semaines, et la date du prochain live.
Tes dernières questions
Et si tu te dis encore « oui, mais… »
Parce qu'un premier achat prend entre 6 et 18 mois. Un abonnement qu'on arrête au premier refus bancaire ne sert à rien. Les 12 mois, c'est la durée d'un vrai projet : dossier, recherche, offre, financement, travaux, mise en location.
Et ça m'engage en face : un live chaque semaine, toute l'année.
L'abonnement continue au mois le mois, au même prix. Tu peux le résilier à tout moment depuis ton portail client Stripe, en ligne. Je te préviens par e-mail avant la fin des 12 mois.
Oui, et c'est souvent là que le club sert le plus. Quand la banque commence à dire non, la question n'est plus « quoi acheter » mais « comment présenter le dossier, avec quelle structure, à quelle banque ». C'est le sujet du module 04 et du module 09, et celui que je relis le plus souvent en live.
Chaque live est enregistré et rangé par thème dans les replays. Tu peux aussi poser ta question à l'avance dans le fil : je la traite en live, et tu regardes le replay quand tu veux.
Les taux changent le calcul, pas le principe. Un bien se juge sur ses chiffres : prix, travaux, loyer, financement. C'est ce qu'on fait dans le fil d'analyse, annonce par annonce, avec ton cas et ta ville.
Le salaire pèse moins que ton taux d'endettement, la qualité de ton dossier et le projet lui-même. Je ne te promets pas un prêt. Je te montre comment construire le dossier et le présenter, et on le relit ensemble avant ton rendez-vous.
La formation se suit à ton rythme. Le live dure 60 à 90 minutes par semaine, et il est enregistré. Le reste, c'est le fil : tu postes quand tu as une annonce, tu lis quand tu veux.
J'ai signé mon premier achat à 18 ans, après 7 refus. Il n'y a pas d'âge pour construire un dossier solide. Il y a des projets préparés, et des projets qui ne le sont pas.
Une plateforme privée, sur ordinateur et sur mobile, qui regroupe la formation, le fil de discussion, le calendrier des lives et les replays. Tu reçois une invitation par e-mail après ton paiement.
En ligne, depuis ton portail client Stripe, en quelques clics. L'engagement de 12 mois s'applique à la première année. Ensuite, la résiliation prend effet à la fin de la période de facturation en cours.
Le club ne garantit pas un résultat : ta banque, ton marché et ton travail décident. Ce que je garantis, c'est le cadre : un live chaque semaine, une réponse chiffrée sur chaque annonce postée, et des outils prêts à l'emploi. Tu n'es plus seul pour décider.
Aller plus vite
Tu préfères qu'on en parle avant de décider ?
L'appel découverte · 30 minutes · offert
Ta capacité d'emprunt chiffrée, et tes 2 ou 3 blocages.
En 30 minutes en visio, on regarde ta situation. Tu repars avec ta capacité d'emprunt réelle et les 2 ou 3 choses qui te bloquent. Même si on ne travaille jamais ensemble.
Réserver mon appel offert
Accompagnement individuel · 90 jours
Je suis à côté de toi à chaque étape.
Du diagnostic au compromis signé : dossier bancaire monté ligne par ligne, annonces analysées sous 48 h, compromis relu. 3 places par mois, uniquement après un appel. Ça ne se vend pas sur cette page.
En parler lors d'un appel
Dernier mot
Tu as déjà regardé assez de vidéos.
La prochaine question que tu te poses, pose-la-moi en live.
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